家賃の未納（滞納・延滞）が続いている。
家賃の支払いが無いまま、立ち退いてくれない。
そのようなことでお困りの場合、法的手続きを含めた「建物明け渡し
請求」手続き（任意交渉・建物明け渡し訴訟提起・建物明渡の強制
執行の各種手続き）により解決できることがほとんどです。
建物明渡（立ち退き）請求を行う上で、場合によっては、保全手続き
である「占有移転禁止の仮処分」手続きを行わないと、建物明け渡し
（立ち退き）請求手続きの目的を達することが出来ない場合があり、
極めて重要な手続きとなります。
以下で、占有移転禁止の仮処分手続きについてわかりやすく解説し
ています。
占有とは
占有
とは自己のためにする意思で物を所持する行為をいいます。
占有権
は、事実上の支配状態が保護される権利です。
正当な権利かそうでないかにかかわらず保護されます。
※
参考 所有権は物の使用、収益、処分を行える権利であり、全面
的排他的に権利が保護されます。
また物を支配する正当な権利（本権という）でもあります。
占有移転禁止仮処分とは
占有移転禁止仮処分とは裁判所が発令する仮処分命令のひとつで、
占有の移転を暫定的に禁止する法的措置のこと
占有の移転とは、例えば、Ａさんが現実に賃貸物件である居室を支配し
ている権利（この権利を占有権
といいます）を第3者であるＢさんに移転
（譲渡）すること
具体的には大家さんであるＺさんからアパートの部屋を借りているＡさん
がＢさんに部屋を貸したり（転貸）、自分は他所に移りＢさんに部屋の利
用をさせる（賃借権の譲渡）いずれも大家さんのＺさんの許可が無ければ
無断転貸や無断譲渡（転貸や譲渡は占有移転となる）となり、大家さん
に対してＡさんの行為は無効となります。
大家さんはＢさんに対して「出て行け」と言えるのですが、Ｂさんが自主的
に出て行かない場合は、強制的に出て行かせることは出来ません。
（一般人が強制的な手段をとることは禁止されています。
このことを自力救済の禁止といいます）
裁判所に訴えて、確定判決を取得した後に、強制執行の申立をしなければ
なりません。
また、Ａさんが家賃を支払わない場合、大家さんはＡさんに賃貸借契約を解
除してＡさんに出て行くように請求することはできるのですが、Ａさんが自主
的に出て行かない場合は裁判所に訴えて、確定判決を取得して強制執行
の申立をしないとＡさんを強制的に立ち退かせることはできません。
具体的にはＡさんに対して「建物明け渡し請求」の訴えを提起して、確定判
決を取得して「建物明け渡し」の強制執行の申立をします。
費用と時間をかけて、裁判を行い、強制執行することになるのですが、執行
官が建物の明け渡しに現地に赴いたところ、対象の部屋にはＡさんでなく、Ｂ
さんが住んでいたらどうなるでしょう。
強制執行の申立に必要な債務名義である判決にはＡさんに対する建物明け
渡しについては明け渡せと書かれていますが、Ｂさんに対しては何の記載も
ありません。
ＢさんがＡさんの家族や使用人であれば（Ａさんが法人であれば従業員）
（Ｂさんが家族や使用人であった場合はＢさんは占有補助者ということになりま
す）
この場合は、執行官もＢさんに出て行けと執行できるのですが、Ｂさんが全く
の第3者である場合は執行できません。
また、時間と費用をかけてＢさんに対して裁判と強制執行の手続きをやり直さ
なければなりません。
しかも執行時にＢ以外の第3者が占有していればまたやりなおしです。
この占有の移転を意図的にする者や商売にしている者（占有屋と呼ばれます
。司法書士も不動産会社に勤務していた当時、占有屋に対して、強制執行を
申し立てたり、示談交渉した経験もあります）もいるので、このような悪質な占
有者に対してはあらかじめの仮処分が必要となります）
よって、Ａさんが占有を移転しそうな恐れある場合は、事前に占有移転禁止の
仮処分の申立をすることが必要となります。
「占有移転禁止の仮処分」とはＡさんが他の第3者に対して占有を移転するこ
とを裁判所が禁止する命令（仮処分命令）のことです。
仮処分が執行されると（実際に執行官が現地に行き、対象の部屋に「占有の
移転を禁止する」旨の張り紙等をする）Ａさんに訴え提起してＡさん名義の判
決文を債務名義としてＡさんに対する建物明け渡しの強制執行を申し立てた
場合に、現地に執行官が臨場した場合に部屋の中にＡさん以外の第3者（Ｂ
さん）が住んでいたとしてもＢさんに対して強制執行による明け渡しをさせるこ
とができるのです。
※ 仮処分とは
権利に関する紛争について、裁判によらずに（裁判を提起す
る前に申し立てるの通常）権利を行使するに当たり、著しい損害又は窮
迫の危険を避ける為に、相手方の財産を差押えたり、一定の法的な状
態を創出して、本来の法的手続き（裁判や強制執行）が可能となるまで、
権利の行使に支障が生じないようにする暫定的措置のこと
※執行官とは執行官法に基づき、各地方裁判所に配置され、強制執行や
訴訟上の文書の送達などの事務を行う裁判所職員。
管轄裁判所
本案の管轄裁判所（建物明け渡しを提起する予定または提起している裁判所
）か係争物の所在地（立ち退きを求めるアパートの所在地）を管轄する地方裁
判所
申立をすることができる必要な条件（要件）
債権者（明け渡しを求める者＝大家さん、賃貸人）が権利を行使するのに著
しい困難を生ずる恐れがあるときに発令される（民所保全法23条１項）
第三者へ占有が移転される可能性がある場合は、その必要な条件を満たし
ていることになります。
手続きの流れ
現地の調査
申立の相手方は賃貸建物の部屋を直接占有している者です。
よって誰が直接占有者なのかを現地で調査して判断しなければなりません。
そして占有の様態を調査します。
現地調査報告書を作成します。
申立
申立書を管轄裁判所に提出します。
審理
東京簡易/地方裁判所では債権者（申し立てをする人）の審尋（面接により
、事情や状況を裁判官が聴取する）が行われます。
裁判を経ることなく、債務者にとっては権利の行使の制約がなされることにな
るので、慎重に債権者を呼んで審理されるのです。
立担保
債務者の損害の発生に備え、損害の担保のために債権者に担保を立てさせ
ます。
民亊保全法上は担保を立てさせないでも発令できるとしていますが、実務上
は（発令するには）ほぼ全件で担保を必要としています。
具体的には、供託所（法務局）に金員を供託（預けること）します。
賃料（家賃）の数か月分です。
担保を提供した書面を裁判所に提出します。
決定
適法な申立手続きがされれば、裁判所から仮処分命令が発令されます。
〔仮処分決定がされる〕
保全執行の申立
手続きはこれで終わりではありません。
こんどは仮処分命令を以って執行官に執行手続きの申立をしなければなり
ません。
（執行文の付与は不用）
※
執行文とは債務名義に記載された債権が現存していることを証明
し、（取り消されたり、確定していないということはないこと）
執行力があることを証明する文言です。
判決を債務名義として執行文付与申立をするには判決正本と確定証
明書を添付して申立します。
執行文の付与は債務名義の正本の末尾に付記される形で付与されま
す。
管轄と申立先
管轄は目的物（相手方が占有している建物）の所在地を管轄する地方裁判
所の執行官に対して申し立てします。
申立の際に予納金が必要です。
保全執行
適法な申立がなされると、執行官が現地に臨場し、目的物を誰が占有してい
るかを確認します。
そして目的物内に公示書（占有移転を禁止する旨が書いてある）を貼り付け
します。
効果
債務者（立ち退いてもらいたい相手方）に対して提訴して債務者に対する債
務名義に基づき強制執行を行う場合に債務者以外の人間が占有していても
その占有者に対して建物明け私の強制執行が可能です。
（承継執行文の付与は必要）
承継執行文とは
執行の当事者（債権者＝大家、賃貸人、 債務者＝賃借人、借家人）に承継
があった場合
（承継とは、例えば相続：Ａさんが死亡し、Ａさんの息子のＢさんがＡさんの財
産や権利を受け継ぐ、このことを承継といいます。
または、賃貸人の地位を譲渡例えばＡさんが賃貸物件をＢさんに売ったので、
Ｂさんが新しく大家さんになります。
そしてＢさんは賃借人に対してＡさんの権利を受け継ぐわけです。
このことは、賃借人にとっても同様の場合が考えられます。）
