家賃の未納（滞納・延滞）が続いている。
家賃の支払いが無いまま、立ち退いてくれない。
そのようなことでお困りの場合、法的手続きを含めた「建物明け渡し
請求」手続き（任意交渉・建物明け渡し訴訟提起・建物明渡の強制
執行の各種手続き）により解決できることがほとんどです。
賃貸借契約の解除の意義
賃貸借契約を解除することに至るには様々な原因があります。
原因については後述しますが、貸主（大家さん）から解除する場合の最も
多い原因は賃料の不払いでしょう。
賃料を支払ってくれない借主がいると大家さんは困ります。
払ってくれない期間は大家さんにとって損失となります。
家賃を支払ってくれる借主に貸せばその間賃料収入があるわけですか
ら、賃料滞納の借主が家賃を支払わない状態が続けば続くほど貸主で
ある大家さんの損失は増えていきます。
支払いがされない状態が続くようであれば大家さんとしては一刻も早く
借主に出て行ってもらわないと困ります。
賃料滞納の借主に出て行ってもらって建物を明け渡してもらうには踏む
べき段階を踏まなければなりません。
「家賃払わないんだったら出て行ってくれ」といった場合に即時出て行っ
てくれれば何の問題もありませんが、法律上、賃貸借契約が存続してい
る場合は、借主に賃借権という建物を借りる権利があるので保護されま
す。
契約当事者の解除の権利
しかし賃貸借契約上の債務の履行（家賃の支払い）をしない場合は、賃
貸借契約の当事者は履行をしない契約当事者に対して契約の解除をす
ることができます。
契約が解除されると借主は賃借権がありませんので「出て行ってくれ」と
請求することができます。
しかしそれでも出て行かない場合にはどうすれば良いのでしょうか？
大家さんが実力で無理やり、相手を出て行かせることは出来ません。
住居侵入罪等の犯罪行為になりかねません。
｛賃料を支払っていない。（賃貸借契約を解除されている）不法占有者で
も占有権は法律上保護されています｝
法的手続きの必要性
法的手続き（訴訟→強制執行）を踏んで処置していく必要があるのです。
そして訴訟手続きの段階を経ないで強制執行を行うことも可能な場合が
あります。
それは即決和解をすることです。
詳しくは「即決和解」をご覧ください。
そのための第一段階が「契約の解除」です。
賃貸借契約の解除原因
賃貸借契約の解除原因次にはどういった場合に賃貸借契約の解除がで
きるのかを見ていきましょう。
１、賃料の不払い
借主（借家人）が賃料〔家賃〕を支払わない場合は賃貸人（大家さん）は賃
貸借契約を解除することができます。（民法541条 契約解除）
但し建物の賃貸借は通常の債権債務関係と異なり、賃料の支払いについ
ては支払義務がある借主（＝債務者＝借家人）にとって契約の目的である
借家は、生活の本拠をおくものであり借家を退去させられると生活の本拠
を失うことになるので通常の債権債務関係よりも保護されています。
（借家借家法が適用されます）
そして賃料不払いにより賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破綻する状
態になったといえない場合は解除は認められません
「賃貸借契約を解除するには当事者間において相互の信頼関係が破壊さ
れたといえるだけの状況が必要である」（最高裁昭和39年7月28日判決）
信頼関係破綻といえるかどうかについては、賃料不払い以外の諸事情を
含めて総合的に判断されますが、一般的に３ヶ月賃料の滞納があれば認
められる場合が多いです。
６ヶ月以上の賃料の滞納があれば、特殊な事情を除き、解除は認められ
ます。
２、借家権の無断譲渡、
無断転貸がある場合 賃貸人の承諾無く第3者に賃借権を譲渡したり、
転貸した場合、賃貸人は賃貸借契約を解除することができます。
（民法612条2項）
３、借家の無断増改築
賃借人が賃貸人に無断で借家の増改築を行った場合は賃貸人から解除
することができます。〔過去の判例〕
４、借家の使用法違反
賃貸借契約で定められた使用法に従わなかった場合は賃貸人は契約を
解除できる場合があります（過去の判例）
５、賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破綻した場合
（過去の判例）
６、正当事由がある場合の賃貸人からの賃貸借契約の更新拒絶や解約
申し入れ
（借地借家法27条28条）
この場合の正当事由とは、建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要
とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況
及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建
物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出
をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があるかどうか判断さ
れます。〔借地借家法２８条〕
賃貸借契約の終了
今までは「賃貸借契約の解除原因」として、賃貸借契約契約を当事者の都合
や事情で当事者の一方から一方的に解約、終了させる原因を掲示しましたが、
こんどは「賃貸借契約」が当事者の行為に関係なく、契約が（終了により）消滅
する「賃貸借契約の終了」について見ていきましょう。
１取り壊し予定の建物賃貸借
法令又は契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明
らかな場合において、建物の賃貸借をするときは、借地借家法の賃貸借契約
の期間の規定にかかわらず、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了す
る旨を定めることができます。（'借地借家法39条）
２建物滅失による賃貸借契約終了
建物が全部滅失したときは催告がなくても（解除通知無くても）当然に賃貸借
契約は終了します
（最高裁昭和３２年１２月３日判決、最高裁昭和４２年６月２２日判決）
解除の方法
賃貸借契約の解除原因が存在している場合に適法に解除手続きを行うに
はどのようにするのでしょうか？
民法の債務不履行解除〔民法541条〕の要件〔必要な条件〕を満たす必要が
あります。
１、履行の催告
賃料の滞納がある場合に相当の期間を定めて履行の催告（支払いの請
求）をします。
（相当の期間内に支払われない場合は解除しますという旨の催告）
２相当の期間の経過
相当の期間とは一般的に1週間から2週間の期間であれば相当と判断さ
れる場合が多いです。（判例による〕
相当でない期間や期間の定めのない催告であっても相当の期間が経過
すれば有効な催告とみなされます。
３契約の解除
賃借人が賃料を支払われないまま、催告で定められている相当の期間
が経過すれば賃貸人は賃貸約契約を解除することができます。
４、解除を相手方に伝える手段
そもそも契約の解除は口頭で行うことが可能ですが、建物明渡の訴訟に
おいては「賃貸借契約を解除した事実」を証明しなければなりません。
賃貸借契約を解除しなければ賃借人は賃借権を有するため、合法的に建
物を占有していることになります。
よって建物明渡を求めることはできません。
よって、訴訟では証拠として「賃貸借契約を解除したことを証明するもの」
を証拠として提出しなければなりません。
ですので、証拠として残るように賃貸借契約の解除通知（相当の期間を定
めた催告書）を内容証明郵便で出します。
相手方が内容証明郵便を受領しない場合や、相手が所在不明の場合は
訴訟提起の際にその事情を訴状で説明して訴訟提起します。
（詳しくは
建物明渡訴訟 をご覧ください）
５催告をしない場合の解除
賃貸借契約で賃料の滞納等があった場合に催告をしないで解除できると
の特約がある場合に解除は有効に出来るのでしょうか？
賃貸借契約に上記特約があったとしても諸般の事情により当事者間の信
頼関係を破壊するといえない場合には認められない（過去の判例）場合も
ありますが、催告しなくても不合理とはいえない事情がある場合は認めら
れる場合もあります〔過去の判例〕
６解除通知の送達
通常、後の手続き上、証拠とするために内容証明郵便で送達しますが、相
手が受け取らなかったり（この場合、郵便物は、一定期間郵便局に留め置
かれたあと、差出人に戻ってくる。）すると送達は出来ません。
相手側に「解除の意思表示（通知）」が送達されないと契約の解除が成立し
ません。訴訟手続きでも同様です。
（訴状が相手に送達されないと訴訟手続きが進みません。）
よって、その場合は現地調査する等して、相手が実際に住んでいるのか、
住んでいるとしたら、有効な解除をしなければなりません。
詳しくは「
送達」をご覧ください。
解除の効果
賃貸借契約の解除が有効適法になされた場合は、相手方（元の借主＝賃
借人）は賃借権を持たない不法な占有者となりますので、建物明渡を請求
することが出来ます。
相手が任意に応じない場合は、建物明渡請求の手段として訴訟を提起します。
