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建物明け渡しＱ＆Ａ８
敷金から未納家賃を払えるか？
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建物明渡の疑問点・不明点についてわかりやすく解説します
賃借人からの滞納家賃と敷金返還請求権との相殺の主張に
ついて
Ｑ８
滞納賃料と敷金との相殺
家賃滞納している借家人に滞納賃料を請求したところ
「敷金を預けているので、その金額から家賃を払う」と
言われました。
敷金を預かっている場合は、滞納家賃を請求できない
のですか？
Ａ８
法律的には、この借家人のいいぶんは、根拠がありません。
まず、敷金返還請求権の発生時期ですが、過去の判例で、
「賃貸借終了後、家屋明け渡し完了のときに発生する」とさ
れています。（昭和４８年２月２日最高裁判決）
敷金返還請求権とは、借家人が家主に預けている資金を
返還するように求める権利です。
敷金と（賃借人に支払い義務がある）家賃を相殺する場合
には、賃借人の元に敷金はありませんから、「敷金を返して
もらう権利」の返してもらう予定の金額について
（相殺しよう
とする）未納賃料と同額で相殺することになります。
しかし、敷金を返してもらう権利が発生していないと相殺する
ことはできません。（相殺適状といいます）
相殺適状とは
、相殺ができるための必要な条件のことです。
よって、建物を明け渡していない状態では、敷金返還請求権
は発生していないので借家人から相殺することはできません。
また、敷金についての返還範囲について、「賃料相当額の
損害金債権その他賃貸借契約により賃貸人が賃借人に対
して取得する一切の債権を担保するものであり、〜中略〜
家屋明け渡し完了のときにおいてそれまでに生じた右被担
保債権を控除しなお残額がある場合にその残額につき（敷
金返還請求権は）具体的に発生する」（同伴例）としています。
敷金返還請求権の範囲については法令に定めが無く、判例
や国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に
指針や基準が示されています。
具体的には、敷金は、原状回復費用や滞納賃料（賃料相当額
の損害金）に充当することが認められています。
原状回復の範囲については、判例でも様々なケースで多く出て
いますが、国土交通省のガイドラインでは、『原状回復を「賃借
人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人
の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超える
ような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用
は賃借人負担としました。そして、いわゆる経年変化、通常の使
用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。
』（以上国土交通省ホームページより）
よって、賃借人のほうから「預けている敷金と滞納賃料」を相殺
することの主張をするには、建物を明け渡した時点でないと主張
できません。
（敷金から「上記ガイドライン等で認められている原状回復費用」
を控除した範囲での相殺となります）
余談ですが、家主（賃貸人）のほうからであれば、賃貸借契約期
間中で建物明け渡し前であっても「敷金（原状回復費用を控除し
て）と未納賃料」との相殺をすることは可能です。
建物明け渡し・家賃滞納についての具体事例
建物明渡の流れを説明するために司法書士の経験を交えながら、
わかりやすく解説しながらストーリー構成にしています。
下記の事例をクリックしてください。
１、Aさんの建物明け渡し請求
（借家人と異なる人がいつの間にか住んでいた場合）
２、
Bさんの建物明け渡し請求
（借家人が行方不明になってしまった場合）
３、
Aさんの滞納賃料請求
(借家人と支払いの約束をする場合）
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